Mẫu giấy mua bán đất viết tay vẫn là hình thức thực hiện giao kết trong bất động sản khá phổ biến tính đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, giấy tờ mua bán đất viết tay khó mà đảm bảo tính pháp lý nếu bạn không thực hiện theo đúng mẫu chuẩn.
1. Giấy mua bán đất viết tay là gì?
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như bán tài sản đi kèm theo đất như nhà cửa là quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, chúng ta phải sử dụng một dạng văn bản gọi là giấy mua bán đất hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà đất.
Mẫu giấy mua bán đất viết tay vẫn là văn bản nói trên nhưng được thực hiện bằng hình thức viết tay thay vì đánh máy. Nội dung giấy mua bán này là các thỏa thuận đã thiết lập giữa bên bán và bên mua. Cái đích của văn bản này chính là sự khẳng định đã chuyển quyền sử dụng đất thành công từ bên bán cho bên mua. Tuy nhiên, tất cả các nội dung, điều khoản trên giấy này đều cần dựa vào các quy định của Pháp luật.
Theo Bộ luật Dân sự 2013 và Luật Đất đai 2013 thì giấy mua bán nhà đất viết tay thực hiện chuyển nhượng cả quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với mảnh đất. Đặc biệt, theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì giấy mua bán này còn là căn cứ chính để bên bán làm Sổ đỏ.
2. Mẫu giấy mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp tại nước ta hiện nay.
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất dù đánh máy hay viết tay chỉ cần có công chứng hoặc chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền thì đều có hiệu lực pháp lý. Chỉ cần bạn tuân thủ đúng theo mẫu giấy mua bán hợp pháp thì hiệu lực pháp lý của văn bản này sẽ được tính ngay từ khi ký kết thành công.
Trong một số trường hợp đặc biệt, theo Điều 129 Luật Dân sự 2015 thì bên mua còn có quyền yêu cầu tòa án công nhận tính pháp lý của hợp đồng này. Điều kiện để được tòa án công nhận là bên mua đã thanh toán đầy đủ các khoản phí trên hợp đồng cho bên bán.
3. Các điều kiện để mẫu giấy mua bán đất viết tay được coi là hợp pháp
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì một văn bản mua bán nhà đất sẽ được Pháp luật công nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Các bên tham gia ký kết giấy mua bán nhà đất viết tay (gồm bên mua và bên bán) đều đã đủ tuổi cũng như đủ năng lực, trách nhiệm hành vi dân sự theo quy định chung của Nhà nước.
- Tất cả các điều khoản trong hợp đồng viết tay là phù hợp với Pháp luật, các quy định chung của địa phương, văn hóa, thuần phong mỹ tục và chuẩn mực đạo đức xã hội.
- Các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều làm chủ về mặt tinh thần, hoàn toàn tỉnh táo, tự nguyện khi ký kết.
- Giấy mua bán nhà đất viết tay cần đảm bảo chuẩn hình thức của một giao dịch dân sự thông thường, trong đó có yêu cầu liên quan đến thủ tục công chứng.
Giấy tờ mua bán nhà đất viết tay sẽ bị vô hiệu lực nếu không đáp ứng được các điều kiện chung về hình thức hợp đồng theo Điều 122 Luật Dân sự 2015.
Một hợp đồng mua bán nhà đất còn bị coi là vô hiệu nếu bên mua chưa thanh toán đủ 2/3 số tiền chuyển nhượng. Ngược lại, nếu bên mua chứng minh được mình đã thanh toán từ 2/3 số tiền chuyển nhượng trở lên thì có thể yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chứ không cần thủ tục công chứng nữa.
4. Nội dung cơ bản của một mẫu giấy mua bán đất viết tay chuẩn
Theo Điều 698 Bộ luật Dân sự 2015 thì một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản đi kèm phải thể hiện được các nội dung dưới đây:
- Họ tên đầy đủ cũng như địa chỉ hợp pháp của các bên tham gia ký kết.
- Quyền và nghĩa vụ đã được thống nhất của các bên tham gia.
- Ghi rõ các thông tin về loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới và tình trạng đất theo Sổ đỏ.
- Ghi rõ thời hạn sử dụng đất của bên mua và thời gian sử dụng đất còn lại của bên bán tính từ thời điểm hợp đồng được ký kết.
- Giá chuyển nhượng cuối cùng mà hai bên cùng nhất trí.
- Phương thức thanh toán tiền chuyển nhượng và thời hạn bên mua phải tiến hành thanh toán xong.
- Quyền của người thứ ba (nếu có) đối với mảnh đất đang được chuyển nhượng.
- Các thông liên khác (nếu có) liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất đang chuyển nhượng.
- Trách nhiệm của các bên nếu vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên được ghi trong mẫu giấy mua bán đất viết tay
Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan là nội dung thường xuyên xảy ra thiếu sót trong lúc viết giấy mua bán nhà đất nói chung. Hầu hết mọi người đều ít có cơ hội tìm hiểu đầy đủ và tường tận về vấn đề này và thường tỏ ra khá lúng túng.
Đối với bên bán (bên chuyển nhượng)
Theo Điều 700 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên bán hay còn gọi là bên chuyển nhượng có quyền nhận đầy đủ số tiền chuyển nhượng. Trong trường hợp bên mua (bên nhận chuyển nhượng) trả tiền chậm hơn so với giấy mua bán thì bên bán có quyền tính lãi đối với số tiền trả chậm theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định.
Bên bán đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường nếu bên mua không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng như đã thống nhất.
Điều 699 của Bộ luật trên cũng quy định rõ về quyền của bên bán như sau:
- Bên bán cần chuyển giao đất theo đúng diện tích, loại đất, hạng đất, tình trạng đất như đã thỏa thuận trong giấy tờ mua bán cho bên mua.
- Bên bán đồng thời cần giao đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua khi bên mua đã thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng.
Đối với bên mua (bên được chuyển nhượng)
Điều 702 Luật Dân sự cũng quy định rõ quyền của bên mua như sau:
- Bên mua được quyền yêu cầu bên bán giao cho mình đầy đủ các giấy tờ chứng thực quyền sử dụng đất theo đúng giao kết trong mẫu giấy mua bán đất viết tay.
- Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đầy đủ diện tích đất, loại đất,… đúng như các điều khoản đã thỏa thuận trên giấy tờ.
- Bên mua có quyền được cấp Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bên mua có quyền được sử dụng đất theo đúng mục đích đã đăng ký trong thời hạn hợp pháp.
Các nghĩa vụ của bên mua đồng thời được quy định tại Điều 701 của Bộ luật trên như sau:
- Bên mua cần trả đủ số tiền theo đúng phương thức thanh toán đã ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà đất viết tay.
- Bên mua cần đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định hiện hành.
- Bên mua cần đảm bảo tôn trọng các quyền lợi của bên thứ ba (nếu có) theo các điều khoản đã nhất trí trên giấy tờ viết tay.
- Bên mua cần thực hiện các nghĩa vụ khác với mảnh đất theo quy định của Pháp luật kể từ khi giấy tờ mua bán viết tay có hiệu lực.
6. Vấn đề công chứng mẫu giấy mua bán đất viết tay
Như đã nói, mẫu giấy mua bán đất viết tay cần phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và làm các thủ tục khác tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới có hiệu lực về mặt pháp lý. Theo đó, vấn đề công chứng giấy tờ mua bán này cũng đang làm đau đầu cả bên mua và bên bán. Chúng tôi xin được giải đáp 4 thắc mắc lớn liên quan như sau:
Mẫu giấy mua bán đất viết tay có phải luôn cần công chứng không?
Theo điểm a và b tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp ngoại lệ duy nhất không cần công chứng là một hoặc cả hai bên tham gia ký kết giấy tờ là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản hợp pháp.
Mẫu giấy mua bán đất viết tay có cần phải đánh máy lại trước khi công chứng không?
Điều 40 và 41 của Luật Công chứng 2014 chỉ chia ra hai trường hợp có thể công chứng; là hợp đồng đã được soạn thảo sẵn; và hợp đồng do công chứng viên soạn theo đề nghị của các bên yêu cầu công chứng. Vậy là Luật Công chứng chưa quy định cụ thể bắt buộc hợp đồng công chứng; phải là hình thức đánh máy thay vì viết tay.
Các Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai cũng chưa có điều khoản nào hạn chế; khả năng yêu cầu công chứng của văn bản mua bán nhà đất viết tay. Như vậy, giấy tờ mua bán nhà đất viết tay nhưng đảm bảo mục đích giao kết; không trái Pháp luật và chuẩn mực đạo đức thì vẫn có thể được công chứng như bình thường.
Quy trình công chứng đối với mẫu giấy mua bán đất viết tay
Quy trình công chứng đối với các loại giấy tờ chuyển nhượng; hợp đồng mua bán nhà đất tương đối nhanh chóng và đơn giản. Có hai trường hợp xảy ra khi chúng ta yêu cầu công chứng; công chứng viên tùy vào mỗi trường hợp mà sẽ thực hiện quy trình làm việc khác nhau.
Trường hợp mẫu giấy mua bán đất viết tay đã được bên yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn
Đối với trường hợp này thì bạn cần nộp cho công chứng viên; bản gốc của văn bản mua bán đã được ký kết bởi các bên liên quan. Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra tất cả các điều khoản trên hợp đồng; nếu không có gì sai quy định thì họ sẽ tiến hành công chứng cho bạn.
Ngược lại, nếu trong hợp đồng có điều khoản trái với quy định chung; hoặc không phù hợp với chuẩn mực đạo đức thì công chứng viên sẽ yêu cầu bạn sửa chữa. Sửa chữa thành công, không còn sai sót thì giấy tờ mua bán mới được công chứng. Trường hợp bạn không sửa chữa thì nhân viên công chứng có quyền từ chối yêu cầu công chứng của bạn.
Trường hợp mẫu giấy mua bán đất viết tay do công chứng viên soạn thảo; theo yêu cầu của người công chứng
Bạn (là bên yêu cầu công chứng) sẽ cần đến văn phòng công chứng; và thảo luận trước với nhân viên tại đây về nội dung, mục đích giao kết của hợp đồng. Công chứng viên sẽ xem xét nội dung hợp đồng này; nếu tất cả các điều khoản không vi phạm pháp luật; và trái đạo đức thì họ sẽ giúp bạn soạn thảo hợp đồng.
Thường thì công chứng viên sẽ sử dụng phương thức đánh máy; để tiện tạo ra các bản sao phục vụ việc ký kết. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo; theo mẫu giấy mua bán đất viết tay.
Sau khi soạn thảo xong hợp đồng thì công chứng viên; sẽ đọc rõ cho các bên liên quan được nghe. Các bên có quyền yêu cầu chỉnh sửa, bổ sung nội dung; nếu chưa đồng ý với bản hợp đồng mới được soạn thảo. Lúc này, công chứng viên sẽ xem xét và thực hiện sửa đổi hoặc không theo các quy định chung.
Nếu các bên liên quan đã đồng tình với toàn bộ nội dung hợp đồng do công chứng viên soạn; thì các bên sẽ được hướng dẫn ký vào các mục tương ứng. Ngay sau khi hợp đồng có đủ chữ ký của các bên liên quan; thì công chứng viên sẽ tiến hành công chứng cho bạn.
Nhân viên công chứng có quyền từ chối công chứng mẫu giấy mua bán đất viết tay không?
Như đã nói ở trên, mẫu giấy mua bán nhà đất viết tay; không nằm trong danh mục cấm công chứng theo cả Luật Công chứng, Luật Dân sự và Luật Đất đai. Vì lý do này mà việc công chứng đối với giấy mua bán bất động sản viết tay; vẫn được tính tương đương với các giấy tờ mua bán đánh máy khác.
Theo Khoản 8 Điều 1 Nghị định 67/2015/NĐ-CP thì công chứng viên cần nêu rõ; lý do chính đáng nếu từ chối bất kỳ yêu cầu công chứng nào. Trong trường hợp người này từ chối công chứng mẫu giấy mua bán bất động sản hợp quy; mà không có lý do cụ thể thì có thể bị xử phạt hành chính. Mức phạt sẽ dao động từ 1 đến 3 triệu VNĐ.
7. Kinh nghiệm mua nhà bằng mẫu giấy mua bán đất viết tay
Khi thực hiện giao dịch bất động sản bằng mẫu giấy mua bán đất viết tay; thì chúng ta cần lưu ý kỹ đến vấn đề pháp lý của văn bản này. Một số kinh nghiệm sau đây; sẽ giúp bạn đảm bảo được sự hợp pháp của mẫu hợp đồng giao dịch này nhé!
– Trước khi thành lập hợp đồng theo mẫu giấy mua bán đất viết tay; thì bạn cần đảm bảo bản thân đã tìm hiểu rõ về nguồn gốc của mảnh đất; và ngôi nhà đi kèm (nếu có). Bạn cũng cần lưu ý về thời hạn sử dụng đất của người chủ sở hữu; cũng như thỏa thuận về thời điểm bạn bắt đầu có quyền sử dụng đất.
– Xác định xem mảnh đất có Sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất; theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hay không. Trường hợp đất đai, nhà cửa không có các giấy tờ này; thì bên bán không có đủ quyền về mặt pháp lý để thành lập giao kết; theo mẫu giấy mua bán đất viết tay.
– Một số giấy tờ ngoại lệ có thể thay thế Sổ đỏ; và có hiệu lực pháp lý giúp bạn có thể đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu; sau khi mua đất thành công là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; hoặc có tên trong Sổ đăng ký địa chính, ruộng đất địa phương từ trước ngày 15/10/1993; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp; hoặc có tên trong Sổ mục kê đất, Sổ kiến điền từ trước ngày 18/12/1980.
– Nếu đất là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm; thì nên kiểm tra quy hoạch đất địa phương xem; bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư không rồi hãy mua.
– Nếu bạn mua đất theo kiểu “xé lẻ” từ người bán; thì cần kiểm tra diện tích tối thiểu được tách thửa; và cấp Sổ đỏ tại địa phương là bao nhiêu. Khu đất bạn định mua thỏa mãn điều kiện này thì mới nên xem xét giao dịch.
– Kiểm tra xem đất có đang bị tranh chấp, thế chấp hoặc kê biên đấu giá hay không.
– Trước khi giao dịch hãy kiểm tra xem bên bán có toàn quyền đứng tên; và thực hiện các hoạt động chuyển nhượng trong mẫu giấy mua bán đất viết tay hay không.
– Nếu bạn thực hiện giao dịch khi người bán đang chờ hoàn thiện quy trình cấp Sổ đỏ; thì trong mẫu giấy mua bán đất viết tay cần nêu rõ điều khoản về vấn đề; chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi bên bán nhận được Sổ đỏ.
– Trong một số trường hợp, trước khi soạn thảo và giao kết theo mẫu giấy mua bán đất viết tay; bạn có thể lập văn bản theo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất trước; thay vì thanh toán hết số tiền chuyển nhượng một lần.
